持ち家を購入したあと、「この家は将来どうしたらいいのか？」と考えたことはないでしょうか。
住宅はある意味では投資であるものの、生活基盤でもあるため、その処分の判断には価格だけでなく生活ステージも含めて考える必要があります。
さらに税金の恩恵を受けられるように「構想」を持っておくとより良い選択肢を選ぶことが可能となります。
本記事では、住宅の処分に関して意外と見落とされがちな税務の観点も絡めながら税理士の視点で解説します。
住宅の出口戦略｜持ち家の処分方法は3パターン
住宅の処分方法（出口）は大きくは3パターンしかなく
①住み続ける
②住み替える
③売却する
です。
住宅はある種の「投資」ではありますが、同時に生活基盤でもあるため、株式のように価格の増減だけで売却など出口の判断はできません。
出口を検討するタイミング
住宅は生活基盤ですから、価格の増減だけではなく生活ステージの変化で検討するのが自然で無難です。
主なタイミングとしては
・子供の独立
・定年退職
・配偶者の死亡
・老人ホームへの入居
などの際に、自宅をどのようにするのかを検討することが多いと思われます。
持ち家に住み続けるという選択
住宅（持ち家）に住み続けるという戦略です。
メリットは、「住み慣れた場所で老後を過ごすことが可能」という点のほかに、「老後の居住費を大きく抑えることが可能」であることが挙げられます。
また、死亡時においては一定の要件を満たすことにより、相続税の「小規模宅地等の特例」を利用すれば評価を大幅に圧縮することが可能となり、残された家族などが住み続けることができます。
| 住み続ける | 住み慣れた場所で老後を過ごせる 老後の居住費を抑制できる | （死亡時には） 「小規模宅地等の特例」が適用できるケースも |
持ち家の住み替え｜売却して買い替える出口
子供の独立などによる家族構成の変化に合わせて住み替える。
住んでいた家を売ってから新しい家に引っ越すのか、先に新しい家を購入してから古い家を売るのかなどタイミングと資金の調整に高いハードルがあるものの
※売却は次の売却戦略も参考にしてください
うまく住み替えができれば家族構成の変化に合わせた住宅サイズの調整が可能となり、日々の掃除やメンテナンスの手間を軽減できます。
子供や子孫に財産を残すという観点からは、やはり相続税の「小規模宅地等の特例」を睨んで「郊外→都市部」の土地単価の高い物件に組み替えるというのは極めて有効です。
| 住み替える | タイミングと資金の調整が難しい 住宅サイズの調整が可能 | 郊外→都市部への組換は 相続対策として有効なケースも多い |
持ち家を売却する出口｜税金と注意点
住み替え、賃貸に移行する、老人施設に入居するなどに際しては、売却を避けては通れません。
売却に際し最も大きなコストは譲渡所得税ですが、居住用財産には売却益に対して、3,000万円の特別控除が認められています。
また、売却してローン残債が残った場合も税を軽減する措置もあります。
いずれも要件を満たすように設計することが売却の成否を左右します。
住まない住宅はたとえ上記の特例が使えないとしても、自身の生存中に売却してしまうのも相続実務を考慮すると有効です。
住宅は何の手当てもしていないと、相続に際して分割が困難であり、共有にも適さず、納税資金も問題になりやすい「少し厄介な資産」でもあります。
売却をしておけば、子孫への禍根の種を摘んでおけるケースもあるため、検討の価値はあるでしょう。
| 売却する | 居住用不動産の売却には税制優遇あり （要件を満たすようにする必要） | 相続時には「分割が困難」なため 生前に処分しておくことは有効 |
老人ホーム入居時に自宅はどうするか
老人ホーム入居に際して、自宅を売却するのかそのまま残しておくのかは、身体の具合・金銭事情や家族の状況などの要素が絡むのでケースバイケースですが
基本的には、先の３つ（住み続ける・住み替える・売却して手放す）になります。
相続を意識すると、従前の自宅の利用状況などで税務上の取扱いは大きく異なるため、専門家に相談しておくのが肝要です。
自宅の価値を確認する方法｜固定資産税評価額
住宅（自宅）は基本的に住み続け、ライフステージの変わるタイミングで住み替えや売却を検討というのが基本ですが、
「普段からどのくらいの価値があるのかを把握しておくこと」は、将来の見通しを立てるのに重要です。
不動産価格は個別性が高く、把握が難しいのが現状ですが、無料で簡易に判断する方法として固定資産税評価額を用いるのは有効です。
毎年4月ごろに送られてくる固定資産税の納税通知書に「課税明細書」という書類が同封されており、これに所有不動産の「固定資産税評価額」が記載されています。
あくまで、固定資産税を課税するための価格ですが、トレンドを見るのには充分です。
※固定資産税評価額は一般的には実勢時価の７割程度になるとされていますが、都市部では実勢時価との乖離は大きくなります。
| 固定資産税の 「課税明細書」 | 毎年4月以降に郵送 | 固定資産税評価額（概ね時価の7割程度※）を把握する ※都市部は時価との乖離がやや大きい |
出口戦略の前提（取得時の視点）
不動産は流動性が相対的に低いため、人口減少エリアや郊外の物件は売却が難しかったり時間がかかるケースがあります。
取得後に組み替えるのは限界があるケースも多いため、取得時に出口も意識しておくことが最大の予防策です。
住宅の出口戦略まとめ｜持ち家をどうするか
・住宅は住む資産という価値がであり単純な投資とは違う
・出口は価格だけではなく生活ステージで判断する＋固定資産税評価額で定期観測
・将来の出口を意識した住宅取得が重要
