小規模宅地等の特例とは｜自宅の相続で注意したい基本（特定居住用）

この記事では、小規模宅地等の特例のうち、主に 自宅の相続に関係する特定居住用宅地等 を中心に解説します。

小規模宅地等の特例は、相続税を大きく軽減できる可能性がある一方で、誰が取得するか、相続後に住み続けるか、遺産分割がまとまっているかなどによって、適用できるかどうかが変わります。

そのため、単なる節税制度としてではなく、住宅取得、同居、二世帯住宅、相続後の生活設計、家族間の公平性とあわせて考える必要があります。

この記事で扱う範囲

小規模宅地等の特例には、居住用、事業用、貸付事業用、特定同族会社事業用など複数の種類があります。

この記事では、そのうち、自宅の相続に関係する 特定居住用宅地等 を中心に扱います。

事業用宅地、貸付事業用宅地、特定同族会社事業用宅地等については、この記事では扱いません。

小規模宅地等の特例で何ができるか

相続税は財産に課されるため、納税資金の捻出のために手放さざるを得ない状況が想定されます。

そこで、被相続人の財産のうち家族にとって「生活の基盤」となっている宅地等については、その相続税評価額を大きく減額できる制度である「小規模宅地等の特例」があります。

自宅の敷地について特定居住用宅地等に該当する場合には、一定の面積まで80％の減額を受けることができます。

小規模宅地等の特例は、家族の「生活基盤を守る」ため大幅な減額を許すものであるため、その適用要件は詳細に定められています。

使える場面

小規模宅地等の特例は、「生活基盤」であることを確認するために、「相続開始時」と「申告期限」の２つの時点でどのように使用されているか、がポイントとなります。

相続開始時点では、被相続人や被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていること。

そして、申告期限まで、それを取得した親族等が原則として居住の用に供し続けていることが必要です。（ただし、取得者が配偶者か、同居親族か、別居親族かによって、申告期限までの居住継続・保有継続などの要件は異なります）

典型的には、次のような場面で利用を検討することになります。

配偶者は、相続を機に転居などすることを想定し、継続居住などの要件が緩和されているため比較的使いやすいです。

一方で、配偶者以外が取得する場合には、「居住や保有の継続」などの要件確認が必要となります。

注意が必要な場面

小規模宅地等の特例は、大幅な減額を可能とする規定であるため、詳細な要件が求められます。

次のような場面では注意が必要となります。

配偶者以外が取得する場合

同居していた親族が取得する場合、相続開始後もその宅地等に一定期間住み続けることや、保有し続けることが要件となります。

また、別居していた親族が取得する場合には、さらに要件が厳しくなるため、安易に「子どもが相続すれば使える」と考えない方がよいでしょう。

遺産分割がまとまっていない場合

小規模宅地等の特例を受けるには、原則として、対象となる宅地等が相続税の申告期限までに分割されている必要があります。

遺産分割がまとまらないまま相続税申告期限を迎えると、当初想定していた特例を使えない、または手続きが複雑になる可能性があります。

二世帯住宅や介護施設に入居など

二世帯住宅では、親子が同じ建物で生活していたとしても、区分所有登記の有無や居住実態によって適用できるかどうかの判断が変わります。

また、被相続人が介護施設などに入居し自宅を離れているようなケースも、従前の自宅敷地に小規模宅地等の特例が適用できるかは、自宅の利用状況などに左右されます。

細かな要件設定が求められるため、事前に税理士に相談したほうが良いでしょう。

よくある誤解

誤解1：自宅を相続すれば必ず80％減額できる

小規模宅地等の特例は、自宅の土地であれば自動的に使える制度ではありません。

取得者は誰か、申告期限での利用状況及び所有状況、遺産分割がまとまっているか、などを確認する必要があります。

誤解2：宅地等を取得した人だけが得をする制度である

小規模宅地等の特例は、宅地等を取得した人だけの税金を直接軽くする制度ではありません。

自宅土地の相続税評価額を下げることで、相続税全体の計算に影響を及ぼす制度です。

そのため、結果として、自宅を取得していない相続人の税額も減り、恩恵を受けることがあります。

誤解3：配偶者が取得しないと使えない

配偶者が取得する場合は使いやすいですが、配偶者でなければ一切使えないわけではありません。

同居親族や一定の別居親族が取得する場合でも、要件を満たせば適用できる可能性があります。

ただし、配偶者以外の場合は要件確認が複雑になるため注意が必要です。

誤解4：二世帯住宅なら当然使える

二世帯住宅であっても、登記の状態や居住実態によって判断が変わります。

特に区分所有登記がされている場合には、制度上の取扱いに注意が必要となります。

誤解5：未分割でも当然に使える

小規模宅地等の特例は、遺産分割や相続人間の合意と関係します。

相続人間で分割がまとまっていない場合には、特例を予定どおり使えない可能性があります。

判断を誤ると何が起きるか

小規模宅地等の特例は、適用できるかどうかで相続税額が大きく変わることがあります。

そのため、使えると思っていた特例が使えない場合、想定よりも相続税が大きくなる可能性があり、それにより納税資金が不足することも想定されます。

また、適用できる前提で申告したものの、後から要件を満たしていないことが判明すれば、修正申告や追加納税の問題につながることもあり得ます。

税理士視点で注意すべき点

特例の適用を受ける宅地等を選ぶには、対象となる宅地等を取得した相続人等の同意が必要になる場合があります。

宅地等は財産的価値は高いものの、売却に時間がかかり、所有には固定資産税などのコストも発生します。

そのため、小規模宅地等の特例を受ける人とそれ以外の財産を取得する人とのバランスをとることが重要となります。

そのため、事前に次の点を整理しておく必要があります。

資産形成・住宅取得・相続との関係

小規模宅地等の特例は、相続税を軽減する制度であり、その意味では、残された家族の資産形成や生活基盤の維持に役立つ可能性があります。

しかし、この制度を使うために、無理な同居や不自然な住宅取得をするのは本末転倒です。

（極めて不自然な名目的な同居などは税務調査で適用を否認されることもあります）

配偶者以外が取得する場合には、居住継続や保有継続などの要件が問題になるため、制度を使うことだけを目的に生活設計を歪めない方がよいでしょう。

住宅取得、親との同居、二世帯住宅、相続後の住まい方は、税金だけで決めるものではありません。

ただし、将来の相続税や財産の分け方に大きく関係する制度でもあるため、住宅取得や家族の住まい方を考える段階で、小規模宅地等の特例の存在を知っておく意義は大きなものです。

まとめ

小規模宅地等の特例は、自宅土地の相続税評価額を大きく下げられる可能性がある制度です。

しかし、自宅の土地でさえあれば当然に使えるわけではありません。

取得者、所有や居住の継続、遺産分割の成立、二世帯住宅の登記、介護施設入居時の従前自宅の利用状況など多くの判断材料があります。

また、この特例は自宅を取得した人だけの問題ではなく、相続税全体や他の相続人の税額にも影響します。

そのため、小規模宅地等の特例は、単なる節税制度としてではなく、住宅取得、同居、家族関係、遺産分割、納税資金とあわせて考える必要があります。

相続は、発生してから考えるより、事前に財産の持ち方や家族の生活設計を整理しておく方が対応しやすいです。

小規模宅地等の特例も、その一つとして早めに確認しておきたい制度です。