相続税対策としてポピュラーなのが、おカネを借りて余ってる土地にアパート等を建てるというものです。相続税は減りますが有効かどうかは慎重に考えないといけません。
借金が増えると相続税は減る
相続税は、正味の財産に対して課税されます。つまりプラスの財産とマイナスの財産（借金）があればそれを差引いた残りの部分に対して課税されます。
ということは、借金が増えれば増えるほど正味の財産は減りますから相続税は減ることになりますよね。
ただ、この借金んは死んだ人のものに限られます。死んだ人の借金は相続税を計算するうえで考慮しますけど、生きてる人の借金は特に考慮しません。
よくある土地の有効活用
よくある古典的な「土地の有効活用」を謳う相続税対策なんですが、上記の仕組みを利用してます。
普通の土地とアパートが建っている土地どちらが相続税評価額が安くなるでしょうか？（相続税評価額とは相続税がかかる金額のこととお考え下さい）
じつはアパートが建っている土地なんですね。地域によっても違いますが、普通の土地に比べてアパートが建っている土地は８掛けくらいに評価になります。（厳密には計算式があるんですけど今日は省略しますね。）
理屈としては、普通の土地はすぐに転売出来たりしますけど、アパートが建ってるとすぐに売ったりは出来ない。利用効率が普通の土地よりも下がってしまう…といったことから少し評価を下げるということになってるんです。
「なるほど、アパートを建てると土地の評価が安くなるのか…」と思ったらけどお金がないよ。となると、「借金をしてアパートを建てれば良いんじゃないですか」という相続税対策をしてくるわけです。
借金をすれば、先程述べたように相続税がかかる正味の財産は減ります。相続税対策としては、プラスの財産をアパートを建てることで減らしつつ、マイナスの財産（借金）を増やして相続税がかかる部分を圧縮しています。
相続税対策は有効でも…
上記の方法は相続税対策としては有効ですね。
でも、チョット待って下さいよ。借金ですよ、借金。
借金というのは利益の先取りですから、将来に上がってくる利益から返さなければならないんです。利益が上がってきますか？
アパート経営から利益が上がってくるのだったら、上記の対策は有効でしょうね。
でも、利益が上がってこなかったら…
アパートの建物はどんどん古くなっていくので維持費はかさむけれど、借金は返した分しか減らない。利益が上がらないと、貯金を切り崩したりして返さざるを得ない。貯金も無いとなると、土地を手放してお金を工面する…というシナリオもあり得ます。
相続税対策に賃貸経営等を絡める場合には、事業の先見性も必要になってくるというわけです。