住宅を購入するときは、住宅ローンや毎月の返済額に意識が向きやすいものです。
一方で、住宅は「買うとき」だけでなく、「売るとき」にも税金が関係します。
特に、近年は不動産価格の上昇もあり、
- 昔より高く売れた
- 相続した実家を売却した
- 住み替えをした
といった場面で、譲渡所得税が問題になるケースも増えています。
この記事では、自宅を売却した際の譲渡所得の基本と、住宅取得・資産形成との関係について整理します。
- マイホーム売却と譲渡所得税の基本
- 「売却額＝税金」ではない理由
- 取得費や資料保存が重要な理由
- 3,000万円控除などの特例の考え方
- 住宅取得と「出口」の関係
- 資産形成として住宅を見る際の注意点
この記事で扱う範囲
この記事では、主に
- 自宅（マイホーム）
- 個人所有の住宅
- 一般的な住み替えや売却
を前提として整理します。
投資用不動産や法人名義不動産、特殊な交換取引などについては扱いません。
自宅を売ると「譲渡所得」が問題になることがある
自宅を売却した場合に利益（売却益）が生じると、譲渡所得税の対象になることがあります。
売却益は以下のように算定します。
「売却価格 － 取得費 － 売却費用（譲渡費用）」
たとえば、
・5,500万円で売却
・取得費3,000万円
・売却費用200万円
の場合、
5,500万円 − 3,000万円 − 200万円 ＝ 2,300万円
が売却益つまり譲渡所得の金額です。（ここから3,000万円控除などの特例を使える場合には、控除後の金額に税率※を乗じて所得税・住民税を計算します。）※税率は保有期間などにより変わります。
「購入時の価格」や「ローン残高」は計算には直接的には関係しません。
特に近年は、都市部を中心に購入時より高く売れるケースもあるため、「自宅だから税金は関係ない」とは言い切れません。
「取得費」が分からないと税負担が重くなることがある
譲渡所得の計算では、取得費が分かるか否かで計算結果が大きく変わることがあります。
譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用
売却価格と譲渡費用（仲介料など）は、売却を進めるうえで契約上、明らかになります。つまり、売却時には把握が容易です。
※取得費は、購入額そのものではなく、建物部分の減価償却費相当額などを考慮して計算します。
取得費は、文字どおり『自宅を「取得」するためにかかった金額』をベースに計算するため、自宅を取得したときの資料が必要となります。
例えば、
- 売買契約書
- 建築費の資料
- 仲介手数料
- リフォーム費用
などの資料が重要になります。
一方、古い住宅や相続した実家などでは、購入時資料が残っていないケースも少なくありません。
取得費が分からない場合には、売却価格の5％相当額を取得費とする「概算取得費」で計算することがあります。
実際の購入額が高かったとしても、資料が残っていなければ取得費を十分に反映できず、結果として譲渡所得が大きくなることがあります。
住宅は長期間保有することも多いため、「いつか売るかもしれない」という前提で資料を残しておくことが重要です。
取得費は、税務上の取得原価を計算するもの
取得費は、現在の時価を計算するものではありません。自宅を取得するためにかかった金額を出発点に、建物については期間の経過による減価償却費相当額を差し引いて計算する、税務上の取得原価に近い考え方です。
取得費には、購入代金や建築代金だけでなく、購入手数料、一定の設備費・改良費などが含まれることがあります。
これらのうち、時間の経過とともに価値が減っていくものについては、価値減少分を差し引く必要もあります。
建物は時間の経過とともに経年劣化するため、いわゆる減価償却計算により、価値の減少を計算します。なお、土地は経年劣化しないため減価償却はありません。
また、譲渡所得の計算では、取得費を現在の物価水準に引き直すわけではありません。
そのため、かなり昔に取得した自宅では、取得時の金額が相対的に小さくなり、結果として譲渡所得が大きくなることがあります。
マイホームには特例がある
自宅の売却については、その性質から一定の特例（優遇措置）があります。
代表的なのは、いわゆる「3,000万円控除」です。
一定の要件を満たす場合、自宅売却による譲渡所得から3,000万円を控除できる可能性があります。
これにより、実際には税額が発生しないケースもあります。
しかしながら、
- 住まなくなってから一定期間経過している
- 親族間売買
- 他の特例との関係
- 住み替えとの関係
など、注意点もあります。
「自宅だから当然に使える」と考えず、売却を考え始めた段階で、要件を確認・整備していくことが重要です。
また、住み替えの場合には、売却した自宅について3,000万円控除などを使うことと、新しく取得した住宅について住宅ローン控除を使うことの関係にも注意が必要です。どちらの制度を使うかによって、税負担が変わる可能性があります。
よくある誤解｜住宅ローンが残っていても税金が出ることがある
住宅売却では、「ローンが残っているから利益は出ていない」と思われることがあります。
しかし、譲渡所得税はローン残高ではなく、
- いくらで売れたか
- いくらで取得したか
で判断されます。
そのため、
- ローン残高がある
- 手元資金が少ない
場合でも、税額が発生するケースがあります。
住宅ローンは、譲渡所得の計算上、取得費そのものではありません。
住宅を現金で買ったか、ローンで買ったかによって、売却時の譲渡所得の計算が直接変わるわけではありません。
そのため、住宅ローンと税金は別問題として考える必要があります。
住宅は「買うとき」だけでなく「出口」も重要
住宅取得では、
- 毎月の返済額
- 住宅ローン控除
- 間取り
- 立地
に目が向きやすくなります。
一方で、住宅は将来的に、
- 売却
- 相続
- 住み替え
など、「出口」が関係する資産でもあります。
そのため、
- どのように処分するのか
- 処分時の手間やお金はどのくらいか
- 相続時に問題になりにくいか
なども含めて考える必要があります。
住宅は単なる消費ではなく、家計の中で大きな割合を占める資産でもあるためです。
税理士視点で確認しておきたい点
住宅など不動産の売却に係る税金は、分離課税のため、総合課税の所得には基本的に影響を与えません。
しかしながら、譲渡所得が生じると、税金だけでなく、国民健康保険料や各種給付・自己負担区分などに影響する場合があります。影響の有無は加入している制度や自治体、世帯状況によって異なるため、売却前に確認しておくことが重要です。
そのため、売却時に譲渡所得がどのくらい発生するのかを高精度で判断できるよう取得費に係る資料は保管しておくこと。そのうえで、売却時に受ける影響も事前に把握しておくことが、特に生活防衛の観点から重要です。
また、相続した実家を売却する場合には、通常のマイホーム売却とは別に、被相続人の居住用財産に関する特例が問題になることがあります。本記事では詳しく扱いませんが、相続した実家の売却は別途確認が必要です。
資産形成との関係
株式であれ、不動産であれ、高額な動産であれ、取得時よりも処分時のほうが難しいケースは多くあります。
特に不動産は、高額な資産であるため、有効活用すれば資産形成を加速させます。
一方で、資産形成が進めば、処分の問題が必ず出てきます。
「売却」「換金性・流動性」「相続」などの視点を常に考えておくこと、つまり資産形成は「出口」まで考えておくことが大切です。
まとめ
住宅を売却すると、譲渡所得税が発生することがあります。
譲渡所得税の計算に際しては、取得費の資料があることが何よりも大切で、なければ税金が大きくなってしまうこともあり得ます。
譲渡所得が発生すると、納税以外の負担も増える可能性があるため、売却時期なども検討する必要が出てきます。
住宅は、購入時だけでなく、将来の売却や相続まで含めて考えることで、家計全体のリスク管理にもつながります。
