住宅ローン破綻を防ぐには？オーバーローンが危険な理由と対策

住宅ローンを組むときに不安になるのは、「借り過ぎではないか」「本当に返していけるのか」という点ではないでしょうか。

ただ、住宅ローンのリスクは、毎月の返済額が重いことだけではありません。
本当に怖いのは、自宅を手放したくなったときに、売却しても住宅ローンが残ってしまうことです。

このような状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンになると、自宅を売却しても借金だけが残り、家賃まで必要になります。
そのため、家計がかなり苦しくなり、売却したくてもできない事態に陥ります。

本記事では、オーバーローンがなぜ危険なのかを整理したうえで、住宅ローン破綻を防ぐための基本的な考え方と対策をわかりやすく解説します。

この記事は共働き夫婦の資産形成をテーマにしたシリーズの一部です。
全体像をおさえてから読み進めたい方はこちらの記事を先にどうぞ

住宅ローンで失敗しやすい原因「オーバーローン」とは？

住宅ローンに関するリスクを軽減するには、オーバーローンを避けることが必須です。

例えば、5,000万円で購入したマンションが数年後に3,500万円に下落、
それでもローン残債は4,000万円残っている。マンションを売却したとしても、ローンが残ってしまう状態、これが「オーバーローン」です。

オーバーローンが危険な理由は、将来の家計や働き方が変わったときに、身動きが取れなくなることです。

たとえば、収入が大きく下がったり、住み替えが必要になったりして自宅を売却したくなっても、売却代金より住宅ローン残高の方が大きければ、家を手放してもローンだけが残ります。

そのため、住宅ローン戦略では「いくら借りられるか」よりも、「自宅を手放す事態になってもローンが残りにくい設計か」を重視することが大切です。

オーバーローンを避けるためには、物件の価値を測定し、それよりもローン残高を少なくすれば良いのですが、一般的には、かなり困難です。

そこで、建物と土地の価値の特徴に注目します。建物は『減価』しますが、土地は『減価』しません。（減価とは価値が減るという意味）

会計的には建物は減価償却しますが、土地は価値が減らないため減価償却しません。

ですから、「頭金で建物部分を賄う」と、理論上はオーバーローンになる可能性は低いです。

住宅ローン戦略として提唱するスタンスは、頭金で建物部分を賄う、です。

これにより、住宅ローンは返済した分だけ確実に減少しますが、土地の価値は減らないから、返済が進めば進むほど、オーバーローンにならないし、資産形成が進むという理屈です。

マンションは土地持分が極めて小さいですから、オーバーローンを防ぐのに建物部分を頭金で補うというのは現実的でありません。

そこでマンションの場合は、比率で考えれば良いでしょう。筆者の計算では、戸建ての場合、建物と土地の比率は概ね1:2に近い割合になります。あくまで一般的な住宅ですので、「豪邸」だと違いますが、そこは深く考えなくて良いでしょう。

そして、マンションは土地持分が小さいですが、流動性が比較的高いため、新築から一定の年数までは価値の下落が緩やかです。

結果として、戸建と同じように建物と土地を1:2だと擬制して、頭金は33%入れれば、オーバーローンにはなりづらいです。

つまり、戸建てでもマンションでも、概ね1/3程度の頭金を入れることが、オーバーローン対策しての条件です。

オーバーローン対策は、減価しない土地にのみ住宅ローンを設定する。

したがって、建物部分は頭金で賄う。

マンションの場合、比率で管理し33％の頭金とする。

万が一、自宅を手放したとしてもローン残債が消える設計が、ローン不安をなくします。