建物と建物附属設備の違いは迷いやすい論点です。
語感や漢字から何となく理解したつもりになりやすいですが、会計処理や税務対応においては明確な区分が求められる重要な論点です。特に固定資産の分類や減価償却の計算、修繕費か資本的支出かの判定にも影響するため、判断を誤ると税務上のリスクにもなりかねません。
本記事では、建物と建物附属設備の基本的な違いから、実務上の判断ポイント、よくある勘違いまでをやさしく解説します。経理担当者や中小企業の経営者の方にとって、最低限押さえておきたい基礎知識として整理しました。
建物とは
建物の定義は難しく、一般的には「不動産登記法」にある定義で考えることが多いようです。会計の場合は、登記ほど厳密には考えていないように思われますが、イメージを持っておくことは大切でしょう。
建物は以下の３要件を満たすものと考えられています。
①定着性
土地に「定着」していなければならいという意味です。
一般的な建物を建設している過程を考えると、しっかりとした基礎の上に建っています。つまり「定着」している。
物置やプレハブ小屋のように「置いているだけ」のものではないということです。
②外気分断性
ここでいう「外気」は風雨等のことで、簡単に言えば雨露をしのげるものが建物。
雨露をしのぐためには屋根や壁で囲われていないと（外気から分断されていないと）いけません。
一般的な感覚からしても、屋根や壁がなければ建物とは考えにくいでしょう。
（ガソリンスタンドの設備などは、雨に濡れてしまいますから構築物という理解になります。）
③人貨滞留性（用途性）
人が滞在したり物を保管したり出来る用途を持つこと、つまり解釈を広げれば、生活したり仕事をしたりできるという意味です。
地面に定着し、屋根や壁が有るものでも、生活したり仕事したりできるようなものでもないと建物と認めないという意味です。
まとめると「建物」は
・土地に定着していて
・屋根や壁で雨露を遮断し
・生活したり仕事したりできる
※登記などはより詳細な事例があります。会計的な判断のための一つの目安としてお考えください。
建物附属設備とは
建物附属設備は、以下のようなものです。
建物附属設備に該当する代表例
・電気設備
・給排水設備
・ガス設備
・空調設備
・昇降機設備
・消火排煙設備
建物附属設備は、建物に取り付けられ、建物の機能や効用を高める設備です。
たとえば、電気設備、給排水設備、ガス設備、空調設備、昇降機設備などが該当します。
建物本体と「一体で」使われるため、感覚的には建物に含めたくなりますが、減価償却では建物とは別に区分することがあります。
「一体」の考え方が難しいため、基本的には専門家に相談することが望ましいですが、あくまでイメージとしては建物を壊したり傷つけないと取り外しができないとすれば分かりやすいでしょうか。
先程の例では、空調設備なども壁や天井を壊したり傷つけないと取り外しできない状態であり、建物そのものではなく、その効用を高める設備として区別します。
構築物との違い
建物以外の建造物です。
そして、建物附属設備とは附属しているかが違います。
構築物の具体例
門、塀
プール
橋梁
野球場のスタンド
色々ありますが、建物の定義を満たしてはいません。
ちなみに、実務ではよく見かける「アスファルト敷き」は構築物です。
修繕費か資本的支出か
アパート業・不動産貸付業を営んでいると、店子（賃借人）の退去に伴って工事を行うことが頻繁にあります。
この工事を、どのように会計処理するのかはケースバイケースで、前提条件によっても異なるため、税理士と相談すべき事項のひとつです。
価値を回復→修繕費、価値を高める→資本的支出
一般的には、元の価値を回復させるような支出であれば「修繕費」として全額が支出した期の費用となり、元よりも価値を高めるものであるときは「資本的支出」として資産計上します。
言い換えれば、価値を回復させるのはメンテナンスとして定期的に行われるべきものだから全額費用だけれど、価値を増やすというのは建物などを部分的に新規取得したということです。
実務的にはリスクの高い論点ですので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
資産計上の基本的な考え方は以下の記事にまとめています。
リフォーム工事
アパート業で、店子（賃借人）の退去に伴ってリフォーム工事を行うということはよくあります。
築年数が経ってくると、そうでもしないと新たな店子が入りづらいからでしょう。
リフォーム工事だからといって、必ず資本的支出になるわけではありません。
原状回復や通常の維持管理に近いものは修繕費、間取り変更や設備の刷新など価値や機能を高めるものは資本的支出として検討します。
資本的支出での勘定科目に関する考え方は色々とありますので、一例としての参考としては、
断熱工事や間仕切りを入れて間取りを変えるなどは「建物」
トイレやバス、キッチンなどを刷新すれば「建物附属設備」
となるでしょうか。
実際には、まとめて工事してしまうため判断が難しいですから、専門家に確認したほうがよいでしょう。
