借金をしてアパートを建てる相続税節税スキームに疑問

いっとき流行った借金してアパートを建てて、相続税を安くするスキームは、難しいと思います。

借金してアパートを建てる

アパートの敷地は、更地(何も建物が建っていない宅地)などよりも相続税評価額が安くなります。アパートの敷地は、自由に出入りできなくなるなどの利用制限がかかるためです。
アパートの建物も同じ理屈で、一般の建物より相続税評価額が安くなります。
つまり、遊ばせてる土地があればアパート建てたほうが相続税評価額は安くなるわけです。

さらにアパートの建築資金を借入金で賄うと、相続税はその計算の仕組み上、借金を差し引くことが可能です。

相続税は「純財産課税」という考え方をとっていて、プラスの財産だけでなく借金などのマイナスの財産を差し引き、正味の財産(純財産)に課税しようとするものだからです。

すると、アパートの敷地は更地よりも8掛け程度になり、アパートは普通の建物より7掛けくらいになります。

さらに借金の金額を差し引けるから、相続税の対象となる財産が減るでしょう、というスキームですね。ついでにいうと、アパートの敷地は条件次第ではありますが小規模宅地等の特例が適用できればさらに50パーセントOFFになります。

アパート経営は難しい

相続税の対策からすると、有効に見えるスキームですが、アパート経営という観点からは穴があります。

アパート経営は、難しい商売です。

アパートが新しいうちは、そんなに努力しなくても勝手に店子もつくし、お金で困ることはありません。(これからの時代はわかりませんが…)
ただ、築年数が経ってくると修繕も必要になるし、店子をつけるのも苦労する場合もあります。

また、店子の住み方が雑だと、店子が変わるたびに改装工事も必要になりますから、お金がかかります。

さらに借金してアパートを建てていると、建物はどんどん劣化していくのに、借金はなかなか減らないというジレンマも。

ここに税金(所得税)ものしかかってきます。決して、片手間でできるようなものではないのです。

手間と節税できる金額を天秤にかけて

借金してアパートを建てるスキームは、相続税を節税する観点からは有効ではあります。
ただ、節税できる金額とアパート経営にかかる手間を天秤にかけたときに、アパート経営の手間を軽視しすぎているのではないでしょうか。
もちろん、建てる側はそんなことは言いません。アパート経営してもらうと、管理や修繕などの仕事が出てきますから。
税理士も所得税の申告や、相続税対策などの仕事が出てきます。

アパート経営はこれからますます難しくなるでしょうし、経営というのは慣れない人間がすると物心ともに摩耗します。

物心ともに摩耗すると、楽しい老後とは言えないかもしれませんから、「金額」だけで判断するのは早計と言えるでしょう。