住宅にかかる固定資産税とは｜評価額・住宅用地の特例・新築住宅の減額

住宅の保有コストとして固定資産税が課税されますが、賦課課税方式のため、その仕組みはあまり知られていません。

固定資産税は、住宅として利用する場合には、軽減措置も設けられているため、その利用方法をむやみに変えないことが、税負担を押し上げないために重要です。

この記事では、住宅にかかる固定資産税について、評価額、住宅用地の特例、負担調整措置、新築住宅の減額を中心に解説します。

住宅にかかる固定資産税の基本

固定資産税は、固定資産（土地・家屋・償却資産）の保有に対して課税される地方税の一種です。

※償却資産は、事業者が保有する一定の減価償却資産のため、事業を行っていない人にはあまり関係がありません。

「保有」に対して課税されるため、一度きりでなく保有している限り、毎年納税の必要があります。

固定資産税は、徴税事務の合理化等のため、原則として登記簿をベースに納税義務を決定し、登記簿に所有者として登記されている人が納税義務を負います。

ただし、固定資産税など一部の地方税は「賦課期日」という考え方をとっており、賦課期日における状況で課税の詳細を決めます。

固定資産税の賦課期日はその年の1月1日とされているため、年の中途で売却しても（その年度は）納税義務者は変更されないため、不動産売買では固定資産税を日割り精算することがあります。

住宅にかかる固定資産税は、土地と家屋をそれぞれ別に計算します。

基本的な計算式は、次のとおりです。

固定資産税＝課税標準額※×税率

※課税のベースとなる金額のこと（一般的にはその土地や家屋の価格＝固定資産税評価額とされています）

固定資産税の標準税率は1.4％ですが、市町村によって異なる税率が定められる場合があります。

また、原則として市街化区域内にある土地や家屋には、固定資産税と併せて都市計画税が課されます。

固定資産税評価額は購入価格とは異なる

固定資産税は賦課課税方式のため、固定資産税評価額を市町村が決定しています。

各市町村で、似たような状況の土地や家屋の金額が異なると不公平なので、固定資産評価基準と呼ばれる全国一律のルールで、金額を決めています。

土地の固定資産税評価額

土地は、所在地、地目、形状、接する道路や周辺の状況を考慮して評価されます。

市街地の宅地については、道路に付された「固定資産税路線価」を基礎とし、その土地の形状等で補正して評価する方法が一般的です。

土地の売買価格や相続税を計算する際の路線価と、固定資産税評価額は同じものではありません。

家屋の固定資産税評価額

家屋については、実際の購入価格や建築費をそのまま評価額とするわけではありません。

屋根、外壁、内壁、床、建築設備などについて、使用されている資材や施工量に応じた評点数を積み上げ、同じ家屋を評価時点において新築すると仮定した場合の再建築費を求めます。

その再建築費に、建築後の経過年数による減価などを反映して評価額を計算します。

そのため、同じ金額で購入した住宅であっても、構造や使用されている資材などによって評価額が異なることがあります。

評価額は原則として3年ごとに見直される

土地と家屋の「評価」は上記のようにやや複雑な工程を経ているため、事務負担が大きいです。

そのため、土地と家屋の評価額は、原則として3年ごとに見直されます。これを「評価替え」といいます。

評価替えを行う年度を「基準年度」といい、その翌年度と翌々年度を「据置年度」といいます。

据置年度には、土地の地目変更や家屋の増改築などの特別な事情がない限り、原則として基準年度の評価額が据え置かれます。

固定資産税評価額と課税標準額は異なることがある

固定資産税は、評価額ではなく「課税標準額」に税率を乗じて計算します。

評価額に対して、住宅用地の特例や負担調整措置などが適用される場合には、これらを「適用した後」の金額が「課税標準額」です。

住宅用地には課税標準の特例がある

住宅の敷地として利用されている土地については、住宅用地の特例により課税標準額が軽減されます。

住宅用地は、面積に応じて「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に区分されます。

区分	対象となる部分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	住宅1戸当たり200㎡以下の部分	評価額の6分の1	評価額の3分の1
一般住宅用地	住宅1戸当たり200㎡を超える部分	評価額の3分の1	評価額の3分の2

例えば、一戸建て住宅の敷地が300㎡であれば、200㎡までが小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地になります。

住宅用地の特例により、その土地に係る課税標準額を引き下げられます。

土地には負担調整措置がある

土地の固定資産税には、住宅用地の特例とは別に、負担調整措置があります。

土地の評価額が上昇した場合に、課税標準額も直ちに同じ割合で引き上げると、固定資産税が急激に増加することがあります。

そこで、前年度の課税標準額が、当年度の評価額等に対してどの程度の水準にあるかを考慮し、課税標準額の上昇を段階的に調整する仕組みが設けられています。これが負担調整措置です。

非常に複雑な仕組みであるため、一般の住宅所有者は、土地にかかる固定資産税の急激な上昇を抑える制度がある、という理解で十分でしょう。

新築住宅には固定資産税の減額がある

住宅取得の促進を税制面から支援するための制度が「新築住宅の減額」です。

一定の要件を満たす新築住宅については、家屋に係る固定資産税が減額されます。

一般的な新築住宅の場合、住宅部分のうち1戸当たり120㎡までの部分について、固定資産税額の2分の1が減額されます。

減額される期間は、住宅の構造によって異なります。

住宅の種類	通常の新築住宅	認定長期優良住宅
一般の住宅	3年間	5年間
3階建て以上の耐火・準耐火住宅	5年間	7年間

この減額は（居住用の）家屋（つまり住宅）にかかる固定資産税を対象とするもので、土地の固定資産税や都市計画税には適用されません。

新築住宅の固定資産税が途中から上がる理由

新築住宅の減額は、永久に続くものではありません。

一般的な住宅では3年間（あるいは5年間）の減額期間が終了すると、家屋の固定資産税について2分の1の減額がなくなります。

「新築住宅の減額」により減額されていた固定資産税が大きければ、その適用がなくなると固定資産税が増えてしまうこともあり得ます。

住宅の取壊しや用途変更には注意が必要

固定資産税では、「住宅」として利用されている土地や家屋に対して、さまざまな軽減措置が設けられています。

これらの軽減措置は、市町村による土地・家屋の調査や、所有者から提出された申告書などに基づいて適用されます。通常は市町村が税額を計算するため、納税者は軽減措置の適用を受けていることに気づきにくい面があります。

ただし、住宅用地の利用状況が変わった場合や、認定長期優良住宅の減額を受ける場合など、所有者からの申告が必要なケースもあります。

住宅を取り壊して更地にしたり、住宅を事業用に用途を変えたりすると「住宅」に対する優遇が適用されなくなります。

ですから、自宅として利用している土地や家屋の利用方法は「みだりに」変更しない方が、税負担は抑制されます。

まとめ

住宅にかかる固定資産税には、住宅用地の特例や新築住宅の減額など、税負担を軽減する仕組みが設けられています。

これらの措置は、市町村による土地・家屋の調査や評価を通じて適用されるものが多く、一般的な住宅であれば、所有者が特別な節税策を講じなくても適用されることがあります。ただし、認定長期優良住宅など、申告が必要な制度もあります。

固定資産税の制度は、生活の基盤となる住宅について、税負担を軽減するように設計されています。そのため、税負担の面では、土地や建物を本来の住宅として利用することが有利になりやすいといえます。

一方、住宅を取り壊したり、店舗や事務所などへ転用したりすると、住宅用地の特例などが適用されなくなり、固定資産税が増加することがあります。

少なくとも固定資産税の面では、住宅として取得した土地や家屋は、本来の住宅として利用し続ける方が有利になりやすいといえます。

住宅の取壊しや用途変更を検討する場合には、変更後の収益性や利便性だけでなく、住宅用地の特例などが外れることによる固定資産税の増加も含めて判断することが大切です。