不動産のように高価な財産は、単独名義でなく複数で「共有」という方法も取られることがあります。
よくあるのは、相続のときや、自宅を夫婦で共有取得するようなケースです。
一つの財産を複数人で共有するのは一見すると公平な方法にも思えますが、一方で「将来の管理や売却を難しくする」という別のリスクも抱えてしまいます。
不動産は、持分を平等に分けることよりも、将来も管理・処分できる状態を保つことが重要です。
不動産の共有は、相続時の不公平感を一時的に和らげる一方で、将来の管理・売却・納税の負担を先送りする方法にもなります。
この記事では、相続した不動産を中心に、共有するリスクについて、売却、固定資産税、次の相続、資産形成の観点から整理します。
- 相続で不動産を共有しやすい理由
- 共有不動産の売却が進みにくい理由
- 次の相続で権利関係が複雑になる問題
- 共有不動産にかかる固定資産税の納税義務
- 売却できても譲渡所得が生じる可能性
- 資産形成では不動産の処分可能性も重要であること
共有は一見すると平等に見える
相続財産を分割（誰がどれだけ取得するか決める）する際、預貯金は金額で分けることが可能ですが、実物財産である不動産は困難です。
相続財産の大半が不動産であるようなケースでは、その不動産を取得する相続人と、取得しない相続人の間で財産額に不公平が生じがちです。
相続財産を共有にすると、不動産を割合で所有できますから「3人兄弟なら3分の1ずつ」のように平等に分けられます。
しかし、不動産を共有にすると、それ以降の利用、管理、売却について、共有者間の調整が必要になります。
共有不動産の売却は原則として、共有者全員の合意が必要なため、進まなくなってしまう可能性があります。
共有不動産は売却などの意思決定が遅くなる
共有不動産全体を売却するためには、原則として共有者全員の同意が必要です。
したがって、共有者の一人でも売却に反対すれば、不動産全体の売却を進めることができません。
全員が売却には賛成していても、「時期」「価格」など詳細で意見が分かれることがあります。
共有者それぞれ、考え方も経済状況も異なるため、どうしても意思決定は遅くなってしまいます。
共有不動産全体を売却できても、売却益が生じれば譲渡所得の計算が必要となり、納税が生ずることもあり得ます。
そして、譲渡所得の計算や納税は、共有者がそれぞれ行わなければなりません。
自分の共有持分だけを売却される可能性もある
不動産「全体」を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、各共有者は、自分の共有持分だけを処分できます。
あくまで可能性ですが、共有者の1人が自分の持分を第三者へ売却すると、その第三者と新たな共有関係になります。
共有持分だけを購入する人は限られるため、一般的な不動産売却よりも条件が悪くなりやすい一方、共有関係そのものはさらに複雑になってしまいます。
次の相続で共有者が増える
共有についてよく指摘される問題として、「共有者の相続による代替わり」が挙げられます。
共有者に相続が発生し、その持分を共有者の相続人が共有すると、共有者はさらに増えてしまいます。
共有者の相続人が1人であったとしても、相続を経るにつれて、当初の共有者から人間関係は希薄化していくため、意思疎通の難易度は高まっていきます。
共有者が兄弟同士であれば、なんとかなったものの、従兄弟同士になるとややこしくなり、それより世代が下ると、さらに大変ということです。
共有者の認知症や所在不明で処分が難しくなることもある
共有は「リスクの共有」でもあります。
そのリスクは、共有財産に係るものだけでなく、お互いの安否や健康にまで及びます。
共有者の一人が認知症になったり、連絡が取れなくなったりすると、不動産の売却などに必要な意思確認が難しくなります。
共有は、「共有者同士の意思疎通が安定的に可能なことを前提とする制度」である、ということは見逃しがちですが重要なポイントです。
固定資産税は共有者全員が連帯納税義務を負う
共有不動産に係る固定資産税は、共有者全員に連帯納税義務が課されています。
つまり、自分の持分に対応する固定資産税を支払えば終わりでなく、他の共有者が納付していなければ、税額全体について納付を求められる可能性があります。
ただし、実務上は、共有者のうちの代表者ひとりに納税通知書が送付されてくるため、代表者がまとめて納付することが多いようです。
しかし、代表者だけが納税義務者というわけではありません。
共有者間で最終的に誰がいくら負担するかという話と、市町村に対する納税義務は別に考える必要があります。
代表者が立替え、まとめて支払ったとしても、他の共有者から立替分を回収する手間も、精神的な負担も小さくはないでしょう。
修繕費や管理費の負担でも意見が分かれる
不動産に係るコストは、固定資産税以外にも「修繕」「保険」「管理」などがあります。
処分しようと「測量」「解体」などが発生するケースもあります。
それらのコストをどのように負担するのか、共有持分が公平なケースもある一方で、共有不動産を特定の共有者だけが利用していると、そうとも言えなくなります。
共有では、所有権は持分割合で有していても、実際の利用者が異なる場合があります。
そのようなケースでは、「利用による受益」と「コスト負担」が一致せず、共有者同士の対立を招きやすくなります。
賃貸不動産では毎年の所得税申告にも影響する
共有している不動産を賃貸している場合には、賃料収入や必要経費についても共有者ごとの整理が必要になります。
一般には、共有持分に応じて不動産所得を計算し、それぞれの共有者が所得税の申告を行います。
賃貸不動産に関する賃料収入や必要経費の集計、所得が生じれば所得税の確定申告と納税は、共有に限ったことではありません。
ただ、共有の場合、その集計等にあたって「余分な手間」が増えるということです。
資産形成では「誰の判断で売れるか」も重要
資産形成というと、資産を増やすことに目が向きがちです。
しかし、形成した資産をどのように管理し、必要なときに処分できるかも重要です。
この記事では、主に相続によって不動産を共有するケースを中心に整理しますが、夫婦などで共同して自宅を購入すると、原則としてその名義が出資額に応じた共有になります。
メリットもデメリットもありますが、やはり同様の（共有に係る）問題が生じ得ます。
不動産の流動性は、立地や市場価格だけで決まるものではありません。
所有関係が複雑でないことも、処分しやすい資産を維持するうえで重要です。
相続時には安易な共有を避ける
共有不動産を解消する方法には、持分の売買、土地の分割、不動産全体の売却などがあります。
ただし、それぞれ法務・税務上の確認が必要になり、共有者間の合意も必要です。
そのため、いったん共有にしてから解消方法を考えるよりも、遺産分割の段階で共有を避けられないかを検討する方が合理的です。
分割に際しては、金額の平等さよりも、ときには換価の容易さがより重視されることもあります。
まとめ
不動産の共有は、相続財産を形式的に平等に分けやすい方法です。
しかし、その後の売却、利用、修繕には共有者間の調整が必要になります。
また、共有者の一人に次の相続が発生すると共有者が増え、権利関係はさらに複雑になります。
固定資産税についても、持分割合に応じて各共有者へ分割して課税されるのではなく、共有者全員が連帯納税義務を負います。
売却できた場合にも、共有者ごとに譲渡所得を確認する必要があります。
不動産は、持分を平等に分ければ問題が解決するとは限りません。
資産形成や相続では、不動産の評価額だけでなく、
- 誰が管理するのか
- 誰が税金や維持費を負担するのか
- 必要なときに売却できるのか
- 次の世代へどのように引き継がれるのか
まで考える必要があります。
相続時の不動産共有は、将来の問題を先送りすることにもなり得ます。
その場の分けやすさだけで判断せず、できる限り単独で管理・処分できる状態を残すことが重要です。
