住宅ローンは借りるべき？企業に学ぶ家計破綻を防ぐ借り方

住宅ローンを組んで家計が苦しくならないだろうか、と不安に感じる人は少なくありません。

ただ、住宅ローンはすべてが危険なのではなく、何のために借りるのかで意味が変わります。
家計の赤字を埋めるための借入は避けるべきですが、将来を見据えた住宅取得であれば、うまく使うことで家計や資産形成にプラスになることもあります。

本記事では、企業が借入を活用する考え方を家計に当てはめ、住宅ローンを戦略的に利用すべき理由を整理します。

家計が戦略的に利用できる唯一の借入＝住宅ローン

家計は企業と違って、資金が必要になったときに、継続的に借入で賄うことができません。

教育ローンや自動車ローンなどもありますが、教育費や老後資金といった家計固有の支出は、基本的に収入のある時期に準備しておく必要があります。消費や生活費を借入で補うようになれば、家計のキャッシュフローはかえって悪化します。

そのなかで、家計が長期間かつ比較的低い金利で、多額の資金を調達できる例外が住宅ローンです。

住宅ローンを利用すれば、住宅取得時に手元資金を使い切らず、長期間にわたって支出を分散できます。家計が戦略的に利用できる借入は、事実上、住宅ローンに限られるのです。

企業に学ぶ「借入の本質」：家計にも応用できる資金戦略

企業は事業活動のために借入をしますが、その主な理由は「収入と支出の時期のずれを埋めるため」です。

モノを買って、売るという単純なモデルで考えると、モノを買ってから売れるまでにタイムラグがありますから、その間のお金（運転資金といいます）を戦略的に借入で埋めているわけです。

家計では短期的に見ると運転資金はほぼ不要ですが、長期的に見ると「収入がある時期」と「支出が上回る時期」にズレがあります。

典型的には、老後は収入よりも支出が増えてしまいがちです。

家計においても長期的に見ると収入と支出の時期がズレるため、それを埋めるのに住宅ローンを活用するのは理に適っています。

しかも、住宅ローンは現役時代にしか借りることが出来ませんから、現役時代に備えておくことが合理的です。

企業は返済条件を決めてから借りる

ただし、企業は、借りられるだけ借りているわけではありません。

借入によって得られる効果と、金利を含む返済額を見積もり、将来の収入から返済できる条件を決めたうえで融資を受けます。

企業融資にも変動金利はありますが、設備投資などの長期資金については、金利上昇によって返済計画が崩れないように、固定金利で調達することも一般的です。

住宅ローンは、企業でいえば短期の運転資金ではなく、長期間使用する設備のための借入に近いものです。

固定金利は変動金利よりも当初の金利が高くなりますが、それは将来の返済額を確定させるためのコストです。固定金利による返済額を負担できないのであれば、変動金利で当初の返済額を抑えるだけでなく、住宅の取得額や借入額そのものを見直す必要があります。

家計においても、住宅ローンを利用すること自体を避けるのではなく、企業と同じように、返済期間を通じて家計を維持できる条件を決めて借りることが重要です。

無借金主義がもたらす落とし穴

企業経営において無借金経営が賞賛されることがあります。

文字どおり、借金に頼らず経営をするという意味ですが、これは借金していないことが素晴らしいという意味ではありません。

経費の支払いや納税などをしたうえで、なお潤沢なキャッシュがあるので、借金の必要がないという状態であり、借りようと思えばいつでも借りられるし、その必要が無いくらい財務状態が安定している、という点で優れているということです。

一部の大手優良企業しか実現し得ない状態であり、家計において目指すのは現実的ではありません。

小規模な経営主体は、機動性に優れるものの、財務基盤は脆弱ですから、借入をしないという選択肢は事実上不可能だからです。

大手優良企業であれば、設備投資を手持ちのキャッシュで賄うことも可能でしょうが、小規模な企業や家計では、手持ちのキャッシュで設備投資などを行うと、キャッシュが枯渇します。

手持ちのキャッシュがなくなれば、小規模な経営主体のメリットである機動性すら発揮できなくなります。

中小企業や家計などの小規模な経営主体は、「借金しない」ではなく、「破綻しない仕組みを作る」（=キャッシュを枯渇させない）ことが重要なのです。

住宅ローンは「借り得」？３つのメリット

返済できる条件を整えたうえで利用すれば、住宅ローンには以下の3つのメリットがあります。

①と②は住宅ローンに特有のメリットです。③はすべての借入に共通しますが、特に返済額を確定できる固定金利では、長期的に大きな効果をもたらす可能性があります。

①万一に備える団信

団信（団体信用生命保険）を利用すると、債務者が死亡してローンが返せなくなった場合などに、ローン残高が免除されます。

（正確には生命保険金が住宅ローンを保有する金融機関に支払われる制度なので免除では無いのですが実態はほぼ同じです）

②利息負担を軽減する住宅ローン控除

住宅ローン控除は、一定の要件を満たす場合に、住宅ローンの年末残高等の0.7％を所得税・住民税から控除する制度です。

たとえば、控除対象となる年末残高が3,000万円であれば、計算上の控除額は最大21万円です。ただし、実際の控除額は、住宅の性能や入居時期、本人の所得税・住民税額などによって異なります。

住宅ローン控除は利息そのものが返還される制度ではありませんが、結果として住宅ローンの金利負担を軽減します。

③インフレに強い借金

これは、すべての借入に共通する性質です。

物価が上がっても、住宅ローンの元本がインフレ率に応じて増えることはありません。物価とともに収入も増えれば、借入金の実質的な負担は相対的に軽くなります。

特に固定金利では、将来の金利と返済額を確定できるため、インフレが進んでも名目上の返済額は変わりません。

一方、変動金利では、インフレや金融政策の変更に伴って金利負担が増える可能性があります。借入元本が相対的に目減りする効果はありますが、利息を含む返済負担まで変わらないわけではありません。

住宅ローンを長期的なインフレへの備えとして利用するのであれば、金利変動リスクをどこまで家計が負担できるかも考える必要があります。

まとめ：住宅ローンは「戦略的な借入」

避けるべき借金は、経済活動の失敗を穴埋めするための借入です。家計でいえば、生活費や無駄遣いによる赤字を補うような、返済計画のない借入が該当します。

一方、住宅ローンは、現役時代に住宅を取得し、その支出を長期間に分散するための借入です。手元資金を使い切らず、老後の住居費負担を抑える生活基盤を先に確保するという点で、家計のキャッシュショートを防ぐインフラとして機能します。

企業が設備投資のために借入を活用するように、家計も住宅取得のために住宅ローンを活用することは合理的です。

ただし、企業が事業計画と返済計画を立てて融資を受けるのと同様に、家計も返済期間、金利、借入額を事前に設計する必要があります。

住宅ローンを借りられるのは、原則として安定した収入がある現役時代に限られます。無借金にこだわって住宅取得の機会を失うのではなく、借りられる時期に、返済できる条件を整えて借りることが、家計の安定と老後の生活基盤につながります。